O ohni sa zvykne hovorievať, že je to: „Dobrý sluha, zlý pán!“ Dovolil by som si toto úslovie preniesť aj do sveta financií vo vzťahu k „úveru“. Žijeme v dobe, keď bez úveru to jednoducho nejde. Stáva sa však, pod vplyvom rôznych okolností, že niekedy to žiaľ práve kvôli úveru už nejde. Častokrát sú to menšie či väčšie osobné alebo rodinné tragédie. Mnohí aj preto snáď s obavy či prílišnej opatrnosti akosi úverom „pohŕdajú“, alebo volia cestu menších pôžičiek, neuvedomujúc si, že práve tam kdesi sa tá snehová guľa začína nabaľovať.
Vo svojom príspevku sa zamýšľam nad nasledujúcimi otázkami a témami:
- Aké úvery v retailovom sektore poznáme? Aké sú ich výhody či nevýhody, na čo ich môžeme použiť?
- Aké je optimálne úverové zaťaženie, existuje nejaký model výpočtu optimálneho úverového zaťaženia?
- Čo je refinancovanie úverov?
- Kedy sa oplatí refinancovať úver, sú nejaké obmedzenia pre refinancovanie?
- Čo v prípade ak sme z dôvodu „koróny“ mali prerušené splácanie úveru?
- Kombinácia hypotéky s pravidelnou investíciou
Aké úvery v retailovom sektore poznáme? Aké sú ich výhody či nevýhody, na čo ich môžeme použiť?
Pojem retailový sektor je v bankovom slovníku používaný v spojitosti so službami finančného sektora pre občanov – fyzické osoby, nie podnikateľov.
Ponuka úverov a pôžičiek je na trhu pomerne široká. V prvom rade potrebujeme vymedziť pojmy. Poskytovať úvery na Slovensku môžu len inštitúcie, ktoré majú oprávnenie NBS pre túto činnosť a sú to komerčné banky alebo pobočky zahraničných bánk. Poskytovanie pôžičiek môžeme rozdeliť na bankové pôžičky – spravidla spotrebné úvery a nebankové pôžičky – poskytované nebankovými inštitúciami. Je logické, že poskytovanie úverov má vyššiu právnu ochranu pre spotrebiteľa ako poskytovanie pôžičiek. Toto je veľmi dôležité vedieť pri keď uvažujete o novej pôžičke, či úvere.
Bankové úvery môžu byť bankami rôzne interpretované, no v zásade ide o niektorý z nasledujúcich bankových produktov:
- Kreditná karta – spotrebný úver vo výške povoleného kreditu na karte s dohodnutou úrokovou mierou, výškou minimálnej splátky a bezúročným obdobím – spravidla niekoľko dní – cca 30/45 dní. Kreditná karta má svoj ročný poplatok, ktorý banky môžu znížiť alebo dokonca neúčtovať pri splnení dohodnutých podmienok.
- Spotrebný (spotrebiteľský) úver – Môže ísť o účelový ale aj bezúčelový úver spravidla na kúpu auta, zariadenie bytu, rekonštrukciu či opravu bytu, RD, prípadne iné použitie. Výška úveru sa líši v závislosti od splnenie kritérií jednotlivých bánk a pohybuje sa v rozsahu do 15 – 25 tis € na 1 žiadateľa, resp. do 40 tis. € v prípade 2 a viacej žiadateľov či spoludlžníkov. Dĺžka úveru sa pohybuje od 1 roka do 8 rokov, v prípade stavebných sporiteľní môže byť doba aj dlhšia. Úroková miera sa pohybuje od cca 4 % p.a. do 12 % p.a. v závislosti na viacerých kritériách. Spravidla ide o nezaručený úver.
- Úver na bývanie – Hypotéka – Ide o úver, ako už z názvu vyplýva, financujúci bývanie, teda kúpu/výstavbu/rekonštrukciu nehnuteľnosti určenej na bývanie alebo na rekreáciu. V princípe rozlišujeme medzi účelovou alebo bezúčelovou (tzv. Americkou) hypotékou, teda či preukazujeme banke účel použitia finančných prostriedkov, alebo nepreukazujeme. Vždycky však takýto úver musí byť zaručený nehnuteľnosťou určenou na bývanie. Úroková miera sa pohybuje od 0,5 % p.a. až do niekoľkých percent v závislosti na viacerých parametroch. Dĺžka poskytnutia je spravidla do 30 rokov pri refinancovaní je možné predĺžiť dobu splácania až na 40 rokov za splnenia ostatných kritérií.
- Stavebný úver/medziúver – úvery poskytované stavebnými sporiteľňami, istá forma hypotekárneho úveru.
- Leasing – Špeciálna forma úveru/financovania najmä motocyklov, áut, prívesov a karavanov, lodí, lietadiel prípadne iných dopravných prostriedkov a zariadení, čiastočne samostatne činných technologických celkov.
Aké je optimálne úverové zaťaženie, existuje nejaký model výpočtu optimálneho úverového zaťaženia?
Ako už bolo vyššie uvedené, úvery sú rôzne a preto nemožno celkom jednoznačne povedať čo je najefektívnejší úver, pretože to vyplýva z povahy predmetu použitia finančných prostriedkov a mnoho ďalších faktorov. Možno však všeobecne povedať, že existujú kritéria, ktoré nám umožňujú sa relevantne rozhodovať tak, aby sme „cudzie zdroje“ používali s čo možno najväčšou mierou efektivity. Medzi tieto kritéria patrí:
- RPMN – (ročná percentuálna miera nákladov). Táto hodnota sa vyjadruje v percentách a hovorí o percentuálnej výške nákladov za čerpanie úveru. Keďže ide o ročnú mieru, teda náklady vyjadrujú čo nás stojí úver v časovom horizonte jedného roka.
- Celková preplatenosť, alebo tiež miera preplatenia – to je suma, prípadne vyjadrená tiež v % čo nás stojí úver za celú dobu jeho splácania, teda súčet ročných percentuálnych mier. Ide o čiastočne fiktívny údaj nakoľko v čase splácania môže dôjsť k zmene úrokovej miery a teda aj RPMN v závislosti na mnohých faktoroch finančného trhu (inflácia, ekonomický rast, a pod.)
- Výška mesačnej splátky – Vyplýva z výšky poskytnutého úveru, úrokovej sadzby a dĺžky splácania.
- Doba splatnosti – doba splácania úveru
- Fixácia úrokovej miery – vo všeobecnosti platí čím je doba fixácie úrokovej miery dlhšia úroková miera je vyššia a opačne
Národná banka Slovenská, ako regulátor finančného trhu určuje isté limity, ktorých účelom je práve a predovšetkým ochrana obyvateľstva pred neúmerným úverovým zaťažením. Tieto limity sú definované nasledujúcimi parametrami:
- DTI (Debt to Income) – Úverový strop: Suma všetkých záväzkov žiadateľa nesmie byť väčšia ako je 8 násobok ročného príjmu žiadateľa o úver
- DSTI (Debt Service to Income) – je ukazovateľ, ktorý hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima každého žiadateľa o úver (žiadateľ+partner+deti), resp. inými slovami výšku všetkých splátok úverov.
DSTI (od 1.1.2020) je vo výške max. 60 % zo sumy, ktorú tvorí rozdiel ∑ČP – ∑ŽM
ČP – čistý príjem všetkých žiadateľov = sumár všetkých akceptovateľných príjmov všetkých žiadateľov o úver (prípadne ručiteľov)
ŽM – životné minimum – pre rok 2021 – žiadateľ (214,83€), partner (149,87€), dieťa (98,08)
Existujú aj ďalšie kritéria, ktoré určujú maximálnu možnú výšku úveru a to sú kritéria určované poskytovateľmi úverov – bankami:
- Stress test – Ide o testovanie disponibilnej výšky príjmu simulované pri zvýšení úrokovej sadzby o 2 %
- LTV (Loan to Value) – Pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti – štandardne sa poskytujú úvery do 80 % LTV s výnimkami aj do 90%.
Na základe uvedených kritérií je možné nezáväzne a s istým nadhľadom konštatovať, že:
- Najefektívnejší úver je hypotéka, ak nám to naše finančné pomery dovoľujú je výhodné všetky úvery prekryť trebárs americkou hypotékou;
- Najideálnejšia doba splácania je závislá na výške príjmov a platí, čím nižší príjem tým dlhšia doba splácania, štandard je 30 rokov;
- Najideálnejší vek pre získanie hypotéky je vek žiadateľa – od 30 do 40 rokov; s vyšším vekom sa znižuje maximálna doba splatnosti úverov (max do 70 roku žiadateľa)
- Najideálnejšia fixácia úrokovej miery je tá, pri ktorej úroková miera je čo najnižšia, ideálne 3 – 5 rokov, nezriedka aj 7 rokov (závisí predovšetkým od inflácie a ceny peňazí na medzibankovom trhu).
Čo je refinancovanie úverov?
Refinancovanie, alebo konsolidácia či optimalizácia úverov sú do istej miery synonymické slová, riešia rovnakú podstatu no každý výraz v sebe zahŕňa isté špecifikum, ktoré ho odlišuje od ostatných dvoch.
Refinanc, prípadne „čistý“ refinanc – je splatenie starého úveru novým s cieľom zníženia úverovej splátky. Čistý refinanc je ak prípadné navýšenie nového úveru neprevyšuje 2% zo sumy pôvodného úveru alebo spravidla sumu do 2 000 €.
Konsolidácia úverov – v prípade viacerých úverov nielen hypotekárnych, ale aj spotrebných, kreditných kariet, povolených prečerpaní na bežných účtoch, prípadne aj nebankových pôžičiek je možné zlúčiť do jednej hypotéky/spotrebného úveru s cieľom zníženia konečnej výšky splátky, zjednodušenia úverovej zadlženosti, prípadne predĺženia doby splácania.
Optimalizácia úverov – je obdoba konsolidácie s tým, že v praxi môže dôjsť a často dochádza k tzv. reťazovému riešeniu refinancovania a konsolidácie viacerých úverov dokonca aj viacerých spriaznených dlžníkov so zakončením napr. americkou hypotékou alebo účelovou hypotékou. Optimalizácia úverov je časovo náročnejšia, no výsledkom úspešnej úverovej optimalizácie môže dôjsť k úspore v stovkách EUR mesačne, čo v ročnom časovom horizonte predstavuje až tisícky ušetrených EUR.
Základné pozitíva refinancovania:
- Zníženie mesačnej splátky úverov
- Možnosť predĺženia doby splácania
- Zjednodušenie a sprehľadnenie úverového zaťaženia
- Náhrada starých úverov s rôznymi neštandardnými spôsobmi zaručenia, novými v transparentnejšej a menej rizikovej podobe
- Zníženie celkového preplatenia úveru
Kedy sa oplatí refinancovať úver, sú nejaké obmedzenia pre refinancovanie?
Refinancovať úver sa oplatí vždy, keď na trhu existuje výhodnejšia ponuka.
Pozor, aj refinancovanie voľačo stojí. Banky spravidla účtujú poplatok za refinancovanie úveru vo výške približne 1 % nesplatenej výšky úveru. Refinancujúce banky tieto poplatky občas zaplatia, no nie je vždy a u všetkých bánk tomu tak. Všetko je vecou ponuky a dopytu.
Ďalším významným výdavkom sú poplatky za vklad do katastra, prípadne náklady na zhotovenie znaleckých posudkov. I tu sú rôzne výnimky a rozdiely v prístupe jednotlivých bánk, no tento element je rovnako dôležité mať na pamäti.
Asi najrozumnejšie dôvody na refinancovanie úveru/úverov sú:
- Ak výška úrokovej sadzby klesla výrazne oproti úrokovej sadzbe na mojej úverovej zmluve – spravidla minimálne o 30 – 50 %
- Ak vieme významne znížiť mesačnú splátku úveru – neraz to môže byť aj v stovkách EUR mesačne!
- Ak sa končí dohodnutá fixácia môjho pôvodného úveru, je možné očakávať, že banka automatický zvýši úrokovú mieru a teda aj samotnú splátku úveru
- Ak je väčší počet úverov a rôznych kategórii – opísané vyššie ako konsolidácia alebo optimalizácia úverov
- Iné, osobné dôvody (zmena výšky príjmu, plánovaná zmena zamestnania, či prechod na živnosť a opačne, plánovaná materská dovolenka a pod.)
Čo v prípade ak sme z dôvodu „koróny“ mali prerušené splácanie úveru?
Pravidlá legislatívneho odkladu splátok na Slovensku upravuje zákon Lex korona a vychádza z usmernení EBA, ktoré upravujú podmienky legislatívnych a nelegislatívnych moratórií na splácanie úverov uplatňovaných v súvislosti s pandémiou COVID-19.
Od 9. apríla 2020 zákon Lex korona umožňuje klientom požiadať o odklad splátok úveru až na 9 mesiacov. Inštitút odkladu splátok nie je časovo ohraničený, klienti ho môžu využiť jedenkrát počas trvania pandémie, ktorú vyhlásila vláda SR.
Predĺženie platnosti upraveného usmernenia EBA znamená, že schválené odklady splátok v zmysle zákona Lex korona od 9. apríla 2020 do 31. marca 2021 nebudú mať vplyv na kreditnú kvalitu (bonitu) klienta.
Od 1. apríla 2021 budú banky posudzovať žiadosti klientov o odklad splátok úverov individuálne vrátane ich schopnosti splácať úver.
Bankový sektor bude zároveň aj naďalej poskytovať svojim klientom možnosť požiadať o odklad splátok alebo reštrukturalizáciu svojho úveru z dôvodu COVID-19 na individuálnom základe, ktorý umožňuje flexibilnejšie reagovať na individuálnu situáciu klientov.
Banky majú rozdielne/individuálne vypracované funkčné procesy riešenia situácie pre svojich klientov, ktoré môžu prispôsobovať individuálnym potrebám a aktuálnemu počtu žiadostí klientov.
Refinancovanie takýchto úverov je vo všeobecnosti možné, rozhodujúce je však individuálne posúdenie.
Kombinácia hypotéky s pravidelnou investíciou
Ak refinancovaním úverov ušetríme na mesačných splátkach, môžeme časť z ušetrenej sumy mesačne investovať trebárs do podielových fondov alebo iným spôsobom na kapitálových trhoch.
Výhodou takejto investície je možnosť znížiť v konečnom dôsledku dobu splácania hypotéky, prípadne znížiť samotné preplatenie alebo jednoducho vytvoriť nový kapitál, finančnú rezervu na dôchodok, pre deti na dovolenku a pod. V nejednom prípade je možné získať nehnuteľnosť za cenu nižšiu ako je jej súčasná kúpna cena. Deficitný cenový rozdiel môže byť až v desiatkach percent.
Téma je tak rozsiahla, že by si vyžadovala samostatný priestor pre hlbšie opísanie princípu, všetkých výhod i možností. Na tomto mieste stačí uviesť, že celý princíp je založený na nízkej súčasnej hodnote peňazí na nebankovom trhu a vyšších výnosoch na kapitálových trhoch.
Zhrnutie
Úvery patria z hľadiska našich finančných nákladov rozhodne k tým, ktoré si vyžadujú našu neustálu pozornosť. Efektívnou výškou úverového zaťaženia, riadením úverov, vhodnou voľbou fixácie úrokovej miery a následne refinancom, konsolidáciou či optimalizáciou úverov možno v rodinnom rozpočte ušetriť neraz na rodinnú dovolenku a to aj každoročne, v mnohých prípadoch omnoho viacej.
